안녕하세요 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아랑입니다.부동산 경기가 하락하면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 정말 많습니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 가장 전형적으로 추천하는 대처방법은 내용증명발송->임차권등기->보증금반환청구소송 제기입니다.사안에 따라 내용증명 발송이나 임차권 등기만으로도 보증금을 받는 사례가 꽤 많습니다. 제 사건도 이런 경우에 해당된다면 정말 좋을 것 같아요.변호사가 쓴 내용증명으로 전세보증금 반환받은 사례 : 네이버 블로그(naver.com ) 임차권 등기, 내용증명으로 보증금 전액 수령 사례 : 네이버 블로그(naver.com )
그러나 사건에 따라서는 내용증명, 임차권 등기에도 불구하고 보증금을 받지 못해 결국 소송을 제기해야 하는 사례가 있습니다. 특히 보증금을 돌려받지 못했는데도 사정이 생겨 꼭 이사를 가야 하는 경우가 그렇습니다.오늘은 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 하기 위해 추가 대출을 받아 이사를 한 경우로 집주인에게 추가 대출 이자까지도 청구해서 받은 판결을 살펴보겠습니다. 전세보증금 미반환, 추가대출 이자까지도 집주인에 청구 가능
전세보증금 못받고 대출받아 이사
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이 사건 세입자는 집주인으로부터 전세보증금 2억9천만원을 돌려받지 못한 상태에서 새 집으로 이사했습니다.세입자는 이전 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 당연히 새 집에 내야 할 보증금을 마련하기 어려웠습니다.그래서 세입자는 2억8천만원을 대출받아 새 집으로 이사했습니다.
집주인에게 대출이자를 청구
이후 세입자는 집주인에게 보증금 반환을 청구하면서 “집주인으로부터 보증금을 반환받지 못해 새로 이사할 집의 보증금을 마련하지 못했다. 그래서 추가 대출을 받았으니 그 대출 이자를 집주인이 손해배상하라고 요구했습니다. 법원의 판단이에 대해 법원은 임차인이 보증금을 반환받지 못했고, 이에 새 집 보증금을 마련하기 위해 추가로 대출을 했으므로 임차인의 추가 대출에 대한 이자는 임대인이 임차인에게 지급해야 한다고 판단했습니다. 전세보증금 미반환과 추가 신용대출 등의 인과관계를 잘 판단한 판결임대인이 보증금을 제때 반환했다면 임차인이 신용대출 등을 받지 않아도 새로 이사할 집의 보증금을 마련할 수 있었을 텐데, 임대인이 보증금을 주지 않아 임차인이 대출을 받았다면 당연히 임대인이 대출이자를 내야겠죠? 이런 면에서 매우 타당한 판결입니다.주의 : 반드시 임대인에게 추가 대출을 받아야 한다는 사실을 알려야 손해배상 청구 가능다만 임대인에게 보증금을 반환받지 못했다고 해서 무조건 추가 대출이자 청구가 가능한 것은 아니므로 주의해야 합니다.임차인이 추가 대출이자에 대한 손해배상을 받기 위해서는 반드시 만기 전에 임대인에게 ‘보증금을 반환받지 못할 경우 새로 이사할 집의 보증금을 마련하기 위해 대출을 받아야 한다’는 사실을 알려야 한다. 특별한 사정으로 인한 손해를 배상받기 위해서는 만기 전에 임대인에게 그 특별한 사정을 알려야 한다!이는 법률상 ‘특별손해’라는 개념 때문입니다.임차인이 새로 이사할 집의 보증금을 마련하기 위해 추가 대출을 받는다는 점, 이 점은 모든 임차인에게 발생할 사정은 아닙니다. 즉 임차인의 특별한 사정으로 인한 손해입니다.이와 같이 특별한 사정에 의한 손해를 법률상 ‘특별손해’라고 합니다. 민법은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다”고 규정하고 있습니다.따라서 임차인이 추가 대출이자에 대한 손해배상을 받기 위해서는 임대인에게 ‘보증금을 반환하지 않으면 임차인이 추가 대출이자를 지출한다’는 점을 알려야 하는 것입니다. 대출받을 기관이나 금리까지 알려주지 않아도 됩니다.임대인에게는 이사할 집의 전세금 마련을 위해 대출을 받아야 한다는 사실만 알려주면 되고, 정확한 대출금리나 대출받는 기관 등에 대해서까지 알려줄 필요는 없습니다.다만 가족이나 지인으로부터 돈을 빌리게 되면 앞으로 임대인이 허위 대출이라고 주장할 가능성이 높기 때문에 가급적 금융기관에서 공식적으로 대출을 받는 것이 좋습니다.말로만 하는 것이 아니라 증거를 수집해 두어야 합니다.게다가 추가 대출을 받아야 한다는 점을 아무리 알렸다고 해도 증거가 없으면 소송에서는 손해배상을 인정할 수 없습니다.따라서 임대인에게 추가 대출에 대해 알릴 때는 전화통화라면 반드시 녹음하고 문자라면 반드시 답변을 받아둬야 하며, 내용증명이라면 배달완료에 대한 증거까지 준비해둬야 합니다. 미리 알려주면 대출이자를 받을 수 있지만 섣부른 이사는 금물입니다.오늘은 전세 보증금을 상환하지 못한 임차인이 이사를 할 경우 보증금 조달 때문에 추가 대출을 받았다면 그 대출 이자까지 임대인에게 청구할 수 있다고 판결을 조사했습니다.한마디로 만기 전에 집주인에게 “보증금을 받지 않으면 대출을 받고 이사해야 합니다”라고 알렸다면 대출 이자 청구가 가능합니다.다만 주의해야 할 점은 대출 이자가 받는다는 점이라 섣불리 이사를 잡아서는 안 된다는 점입니다.내가 살던 집이 깡통 전세가 아니라는 확신이 있거나, 집주인에게 재산이 많아 앞으로 얼마든지 돈을 받을 수 있다고 보면 이사를 해도 좋습니다.그러나 내가 살던 집이 빈집 대절인 집주인에 별다른 재산이 없으면 나중에 보증금 반환 청구 소송, 추가 대출 이자에 대한 손해 배상 청구 소송에서 전부 승소하더라도, 실제로 승소한 돈을 주고받을 때까지의 과정이 아주 험한 일이 있습니다.이 경우에 해당하면 결코 잘못으로 이사를 해서는 안 됩니다.그래서 이번 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사의 필요성, 깡통 전세의 위험성, 채권 추심의 성공 가능성 등을 종합적인 검토를 먼저 받아 보세요.사소한 법률 상담에서 임차인의 손해가 현격히 줄것이 있어요.대한 변호사 협회 인증 부동산&민사 법 전문 변호사의 최·앨런입니다.상담 전화. 02-6254-2727법률사무소 알란서울특별시 서초구 서초중앙로 156 블루원빌딩 2층 예약법률사무소 알란서울특별시 서초구 서초중앙로 156 블루원빌딩 2층 예약