안녕하세요 정말 전문가 공샘세무사입니다. 매년 1월에 정부에서 경기 부양을 위해 여러 가지 대책을 발표하는데요. 최근에도 정부가 몇 가지 부동산 대책을 발표했습니다. 이 중 주택 수를 제외하는 세금 완화 정책도 다수 포함되어 있습니다. 이 때문에 부동산 시장이 다시 살아날 것이라는 기대감도 있는데요. 사실 자세히 들여다보면 ‘빚 좋은 돈’인 부동산 대책일 뿐이고, 이 대책만 믿고 주택을 취득하다 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 겉으로만 보이는 대책에 어떤 함정이 숨겨져 있는지 하나하나 알아보겠습니다. 1주택자 인구감소지역의 주택 1채를 신규 취득하는 경우 주택수를 제외함
우선 첫째, 부동산 대책은 인구 감소 지역의 주택입니다. 1주택자가 인구 감소 지역에 주택을 1채 취득하면 1주택자로 간주해 세제 혜택을 주게 됩니다. 2채를 취득해서는 안 되며, 1채만 취득해야 합니다. 1주택자가 원래 비조정지역의 1주택을 취득할 때는 어차피 취득세가 중과되지 않습니다. 종부세 양도세로는 2주택자이지만 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택에 해당해 1주택자와 동일하게 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
그런데 인구 감소 지역의 주택을 취득하면 앞으로 3년 안에 기존 주택을 양도하지 않아도 1주택자 혜택을 주겠다는 겁니다. 그렇게 파격적인 혜택으로 보이지 않죠? 또한 이는 1주택자만이 대상이 됩니다. 다주택자가 인구 감소 지역의 주택을 취득할 때는 아무런 이점이 없습니다.
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인구 감소 지역은 대부분 도시가 아니라 시골인데요. 아무래도 도시에 비해 집값이 상승하기 어려운 지역이에요. 그런데 1주택자는 서울에 있는 주택을 추가로 취득하더라도 일시적인 2주택을 활용하면 1주택자의 세제 혜택을 모두 받을 수 있거든요. 고작 이런 혜택을 준다고 해서 1주택자가 굳이 나중에 팔기도 어려운 인구감소지역의 주택을 사지는 않을 것입니다. 1주택자는 혜택이 크지 않기 때문에 다주택자까지 이 혜택을 확대할 필요가 있을 것 같네요. 2025년까지 지방 6억 이하 미분양 주택 취득시 주택수 제외
두 번째 부동산 대책은 미분양 주택입니다. 2025년까지 지방의 6억 이하 미분양 주택을 취득하면 취득세, 종부세, 양도세에서 주택 수를 제외해 줍니다. 이건 다주택자도 혜택을 받을 수 있어서 좋아 보이는데요. 인구 감소 지역과 달리 여러 건물을 취득해도 혜택을 받을 수 있습니다.
그런데 여기에는 엄청난 함정이 숨어 있습니다.주택 수 제외는 세율을 적용할 때 주택 수에서 제외한다는 것이지, 세금 자체를 깎아 준다는 뜻이 아니군요.다주택자라면 그 채 다주택자 세금이 적용되는 것입니다.예컨대 1주택자가 미분양 주택 10채를 취득하면 이 미분양 10채가 주택 수에서 제외되므로 1주택자의 세금으로 적용됩니다.기존 주택 양도세 비과세도 가능하고 미분양 아파트 취득 시에 취득세 1%만이 나오게 됩니다.한편 4주택을 보유하는 다주택자가 미분양 10채를 취득하면 상황이 완전히 바뀝니다.미분양 주택이 주택 수에 제외되더라도 종합 부동산세는 4주택이라 이미 중과되고 아무런 혜택도 없습니다.양도세는 어차피 비과세로 안 되며 이미 다주택자 중과세가 사실상 폐지되면서 혜택이 없습니다.가장 충격적인 것은 취득세가 무려 12%라는 것입니다.주택 수에서 제외되더라도 기존 보유 주택 수에 해당하는 4주택자의 취득세가 적용되는 것입니다.
당연히 주택 수에서 제외된다는 것이기 때문에 취득세의 중과를 배제해 준다고 생각했을 것입니다만. 단지 주택 수에서 제외해 줄 뿐입니다. 따라서 다주택자는 미분양 아파트를 어이없이 취득세 12%를 내고 사야 하는 겁니다. 이걸 잘못 이해하고 괜히 미분양 아파트를 사서 취득세 폭탄을 맞는 분들도 있을 것 같아요. 다주택자분들은 아무런 혜택이 없기 때문에 미분양 아파트는 취득하지 마세요. 60㎡이하 소형신축주택(수도권 6억, 지방 3억 이하) 주택 취득시 주택수 제외
세 번째 부동산 대책으로 넘어가 볼까요? 이번 부동산 대책 중에서도 가장 핫한 내용입니다. 60㎡ 이하로 6억 이하의 신축 주택을 취득하면 주택 수에서 제외시켜 줍니다만. 다만 여기서 아쉽게도 아파트는 해당 사항이 없습니다. 다가구주택, 빌라, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이 해당 주택입니다.
그런데 구축 주택도 많은데 왜 신축 주택만 혜택을 주는지 궁금하실 겁니다. 사실 이번 정책도 건설사를 살리기 위한 것으로 미분양을 막기 위해 신축 주택에만 혜택을 주기로 한 것입니다. 소형주택은 지역에 상관없이 서울도 적용 대상이기 때문에 구축까지 전부 혜택을 주면 투기가 심해질 수도 있겠죠.대신 구축 주택은 10년 장기 임대 등록을 하면 혜택을 받을 수 있습니다. 장기 임대 등록하면 종부세 양도세에서 주택 수가 제외되는 혜택은 원래도 있는데요. 기존 혜택에서 취득세까지 주택 수를 제외해 준다고 하니 참고하시기 바랍니다. 이 소형 주택의 혜택에도 함정이 존재합니다. 오피스텔은 1주택자도 사실상 아무런 혜택이 없다고 하는데요.
오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 재산세를 주택분으로 내지 않으면 취득세나 종부세에서 주택 수에 포함되지 않습니다. 그런데 납세자가 먼저 구청에 따로 신청하지 않는 한 재산세는 업무용으로 나오거든요. 그렇기 때문에 현실적으로 주거용 오피스텔은 원래 양도세로만 주택 수에 포함됩니다.
그런데 이 정책은 1가구 1주택 특례가 적용되지 않는다고 나와 있는데요. 한마디로 오피스텔은 양도세에서 주택 수가 제외되는 혜택만 필요한데, 1주택자가 오피스텔을 취득해 양도세 비과세 혜택을 받지 못하면 사실상 아무런 혜택이 없는 겁니다. 그나마 빌라 등 다른 소형주택은 취득세나 종부세 혜택이기도 하지만 주거용 오피스텔은 혜택이 전혀 없는 셈입니다.
그리고 소형주택 또한 미분양 아파트와 동일하게 주택 수에서 제외되어 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자는 소형 신축주택을 취득해 주택 수가 제외돼도 취득세 12%가 적용되는 겁니다. 그나마 1주택자나 무주택자는 서울 신축 빌라 수십 채를 사도 취득세가 1%만 나오니 해당되는 분들은 혜택을 받을 수 있겠네요.
현재는 10년 장기임대 등록만 가능하지만 단기임대 등록을 부활시킨다는 내용도 있지만 아쉽게도 아파트는 제외될 예정입니다. 아파트가 제외되는 단기 임대 등록은 그다지 큰 의미가 없네요. 그리고 등록을 한다고 해도 지켜야 할 의무만 많고 혜택은 거의 없습니다.대부분 원하는 건 이런 생색내기식 정책이 아니라 다주택자 취득세율 완화, 아파트 임대사업자 등록 및 혜택 부활, 분양권 양도세율 완화 같은 내용인데요. 이런 실속 있는 내용은 다 빠지고 이번 정책 발표에 실망하신 분들도 적지 않을 겁니다. 그나마 지금 발표한 세제 혜택도 다 확정된 것은 아닙니다.
소형 신축주택과 같은 시행령 개정 사항은 이미 확정 사항이긴 하지만 개정안 발의로 돼 있는 것은 실제로 법이 개정될지 미지수입니다. 시행령 개정은 정부가 단독으로 가능한데요. 개정안 발의는 국회 통과가 필요해 국회 다수인 민주당의 동의 없이 법 개정이 어렵습니다.
역시 4월 총선 결과에 따라 다르죠. 곧 다가올 4월 총선에 표심을 잡기 위해서는 좀 더 획기적인 혜택을 국민에게 약속했더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 과거에는 미분양 아파트에 대해 양도세를 면제하고 취득세까지 감면해 주었습니다. 장기 임대 등록하면 임대 등록 주택에 대해 양도세 면제 혜택을 적용했습니다. 이런 파격적인 세제 혜택이 포함됐다면 어땠을까 생각합니다.
정부는 아직 이 정도로 큰 혜택을 줄 만큼 부동산 시장이 심각하지 않다고 판단한 것 같습니다. 이보다 더 심각해지면 다른 정책이 추가로 발표될 수도 있을 것입니다. 아직 주택을 취득할 시기가 아니기 때문에 조금 더 기다려서 앞으로의 행방을 지켜보는 것이 좋네요.↓ 부동산 세무상담 받는 ‘바로 간다’더 자세한 내용은 동영상으로 확인해주세요.감사합니다。감사합니다。