옥션에서 가장 중요한 것은 뭐라고 생각하는가?아마 대부분은 권리 분석이라고 말한다.그러나 실제로 경매를 하다 보면 대출이 가장 중요하다는 생각이 든다.권리 분석은 사실 뻔한 답이 있는 문제이다.그리고 권리 관계에 대한 분석 능력이 모자라면 특수물(유치권, 지상권 등)입찰을 해야 한다.얼마든지 권리 관계가 깨끗한(말소 기준 권리 이하 모두 소멸)것에 도전할 수 있다.한마디로 말하면 권리 관계는 자신의 능력에 맞추어 얼마든지 취사 선택이 가능하다는 의미다.그러나 경락 잔금 대출은 그렇지 않다.적어도 금융 기관에 가서 대출 서류에 사인(전기)까지는 얼마든지 조건이 달라질 수 있다.경매에서 가장 큰 변수가 바로 대출인 것이다.그래서 이번의 포스팅이 최대한 영리하고 경락 대출을 받는 방법에 대해서 알아보자.자, 여러분이 경매에 입찰하면서 최고가 매수가 됐다.집행관이 낙찰자의 이름을 부르며 앞에 나가서 신분증을 제시하는 입찰 보증금 영수증을 받다.여러분이 들뜬 기분으로 경매 법정 입구에서 나올 때 카운슬러들의 명함 세례를 받게 된다.요즘은 이분들이 서로 MOU을 맺은 것인지, 한명이 명함 뭉치(?)을 주기도 한다.그리고 여러분의 연락처를 방문할 것.치지 말고 솔직하게 대답하라.그리고 유유히 떠나라.자, 기쁘게 집에 돌아왔다.낙찰한 당일 바로 대출을 알아보는 것? 다르다.
– 옥션 프로세스 –
매각 허가 결정까지는 7일이라는 시간이 걸린다. 그동안 채무자가 채무를 상환한다거나 경매절차상 하자가 있었다거나 어떤 이유로든 낙찰이 취소될 수도 있다. 아직 기뻐하기에는 이르다는 뜻이다. 따라서 대출은 낙찰받은 지 7일 만에 ‘매각허가 확정’을 확인하고 알아봐도 늦지 않다. 1. 대출은 매각허가 결정후 알아보자
이렇게 하는 이유는 낙찰 즉시 알아본 조건은 변경되기 쉽기 때문이다. 금융기관 대출 담당자는 굳이 매각허가 결정이 난 물건도 아닌데 정밀하게 조건을 산정해주지 않는다. 조건을 받더라도 ‘대략 이 정도 나옵니다’라고 받아들여야 한다.이제 7일이 지나 매각허가 결정이 났다. 바로 오늘부터는 모든 금융기관에서 “당신이 낙찰자다!”라고 인정해준다. 이날부터 열심히 하면 돼. 대금 지불 기일까지 5주가 넘는 시간이 남았다. 경매 법정에서 받은 명함 뭉치를 꺼내다. 명함 관리 앱 「리**」를 이용해 정리한다.
– 경락대출상담사 명함 – 정리가 끝나면 대출상담사에게 단체 메일을 보낸다. “사건번호 22-00011 낙찰자인데 경락잔금 한도와 금리를 부탁드립니다” 끝이다. 앞으로는 그들로부터 며칠 동안 꽤 많은 연락을 받을 거야.
– 경락대출 문자상담 – 자, 우리는 현명하게 경락대출을 받기로 했으니.. 진정하시고 대출조건을 엑셀로 정리하세요. 상담사분들이 보낸 메일은 생각보다 신뢰할 수 있다. 그냥 대충 보내는 게 아니라 거래하는 금융기관에 탭핑을 해보고 알려주겠다는 뜻이다. 하지만 여기서 중요한 힌트! 아직 이분들과 세부 조건을 협상할 때가 아니라는 거! 아직 이분들도 여러분도 영혼이 온전히 담긴(?) 단계는 아니기 때문에 쓸데없이 체력을 낭비하지 말 것을 권한다.
– 경락 대출 조건을 엑셀로 정리하자
2. 대출 조건을 앱과 엑셀로 정리하자
정리해보면 알겠지만 조건은 비슷하다. 매일 삶의 현장에서 동고동락하는 사이라 조건차가 크지 않다. 따라서 한도와 금리 중 내가 더 중요하다고 생각하는 것에 따라 선택하면 된다. 최종 후보 2개를 정하면, 여기가 바로 네고를 시작할 타이밍이다! 이 두 곳과는 끝까지 세부 조건을 협상한다. 내가 주로 했던 말은 500만달러만 더 해줄래요?였다.3) 상위 2개사와 끝까지 협상한다
금융 기관은 크게 1금융과 2금융으로 나뉜다.제1금융은 우리가 알고 있는 시중 은행이며, 주로 기업 은행이 경락 잔금 대출 조건이 좋다.제2금융은 지역 새마을 금고, 신협, 수협 등이지만 경매인이라면 그들과 좋은 관계를 맺는 게 좋다.적어도 경매나 발리에서는 시중 은행보다 더 공고한 내공과 협상력을 자랑한다.이런 경락 대출 과정을 거쳐서 부천 OO신협과 거래했다고 치자.다음 경락 대출을 받을 때는 또 대출 상담원이 연락하기 전에 기존 대출을 하고 준 신용 협동 조합의 담당자에게 먼저 연락하는 것이 유리하다.그들은 이미 저랑 거래를 하고 있으므로, 새로운 고객을 상대하기보다는 좋아한다.”나도 거래 금융 기관을 늘리지 않는 편이 신용 관리에도 좋고, 이용에도 편리해서, 1곳과 전속 거래를 추천한다.(조건이 맞는 건 당연한다)4. 기존 거래 금융 기관과 전속 거래하는
경락대출은 진행 과정에 항상 변수가 많다. 금융기관도 여러분도 서로를 믿을 수 없기 때문이다. 중간에 금액도 바뀌고 금리도 바뀐다. 따라서 진행 과정을 체계화하고 정리하지 않으면 극도의 스트레스는 물론 최적의 선택이 불가능해질 수 있다. 위 방법은 수많은 경락잔금대출을 진행하면서 정리한 최적화 과정으로 많은 이웃이 참고하길 희망한다. 종료! ※지하 유격대는 경락 대출 상담사를 존경합니다. 단, 개인적인 이해관계는 없습니다.
